Proses Perubahan Penggunaan Lahan

            Ketidaksesuaian pemanfaatan lahan dengan rencana, merupakan gejala umum yang terjadi di kota-kota yang pesat pertumbuhannya. Perubahan pemanfaatan lahan dari peruntukan yang direncanakan umumnya disebabkan oleh ketidaksesuaian antara pertimbangan yang mendasari arahan rencana dengan pertimbangan pelaku pasar (Zulkaidi, 1999:108).

            Disatu sisi, peruntukan lahan harus mempertimbangkan kepentingan umum serta ketentuan teknis dan lingkungan yang berlaku, sedangkan disisi lainnya kepentingan pasar dan dunia usaha mempunyai kekuatan yang tidak selalu dapat ditahan. Kedua faktor yang saling berlawanan ini diserasikan untuk memperoleh arahan pemanfaatan lahan yang optimal, yaitu yang dapat mengakomodasi kebutuhan pasar dengan meminimumkan dampak sampingan yang dapat merugikan kepentingan umum. Optimasi yang memuaskan semua pelaku yang terlibat tidak selalu dapat dicapai, dan ini juga tidak selalu sama untuk kasus-kasus dan lokasi pemanfaatan lahan yang dihadapi.

Pengertian pemanfaatan atau dialih fungsi lahan secara umum menyangkut transformasi dalam pengalokasian sebidang lahan dari satu pemanfaatan ke pemanfaatan lainnya. Dalam kajian ekonomi lahan, pengertian ini sering dilokasikan pada proses dialihgunakan.

Khusus dalam dinamika perkembangan pusat kota, proses perubahan yang terjadi dibagi kedalam 7 tahap (Zulkaidi, 1999):

1.         Proses Awal (Inception), yaitu nilai berkembangnya suatu kawasan sebagai calon pusat kota bersama-sama mulai berkembangnya suatu kota.

2.         Ekslusi (Eklusion), yaitu terjadinya penonjolan nilai lahan tertinggi di pusat kota sehingga kawasan pusat kota menjadi eklusif.

3.         Proses Segresi, yaitu terjadinya pemisahan kawasan fungsional baru diluar kawasan pusat kota.

4.         Proses Perluasan (Ekstension), yaitu terjadinya pemisahan kawasan pusat kota akibat bertambahnya jumlah kegiatan dan meluasnya jangkauan pelayanan.

5.         Proses Peniruan dan Penyesuaian (Replication and Readjustment), yaitu munculnya fungsi serupa pusat kota, terutama pusat perbelanjaan dipinggiran kota akibat terjadinya perluasan wilayah terbangun kota yang ada pada gilirannya menimbulkan penyesuaian di pusat kota lama.

6.         Proses Peremajaan (Redevelopment), yaitu dilakukannya peremajaan pusat kota akibat adanya dinamika perubahan karakter maupun kegiatan di dalamnya.

7.         Realisme Kota, yaitu terjadinya hubungan berjenjang disuatu kota, dimana pusat kota menjadi lokasi terpenting sementara kawasan-kawasan lainnya mengerutkan diri ke dalam jenjang yang lebih rendah.